该卖的房子，也不要舍不得 | 楼先生问答NO.363
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有一小撮房东的情绪又躁动亢奋了。
如果说限价放开的预期，还只是撩拨一下，那连续几场热闹的土拍直接哄抬了行情。最近出现「毁约不卖」「坐地起价」的二手房东，就是最好的证据。
一位中介朋友说：有一个房东，定了两次，解约了两次，连续的。“人生第一次和第二次解约都给他了”。
现在房东大概分为四种心态：1.无所谓，就这么挂着，卖不卖都没想好；2.别人涨我也涨；3.地价涨我也涨；4.就这个价不涨不跌，有人买就卖。
第四类数量也不多，能占到10%就不错了。而中介们都在强推这部分房源，就如我这位中介朋友说的：卖完这些，就不知道接下去该怎么办了。
暂且不管二手房有没有普涨，估计涨价也还挺难的。但基本上，很少有房东还会想主动降价，中介表示也很难说服房东降价了。
一位很著名的炒房带头大哥说：我认为二手房市场价格如果上不来，下半年的行情不会好到哪里去。而到目前为止，我还是坚持原来的观点：二手房没戏。
在人为故意拉抬楼市的背后，我们尤其要注意：韭菜已经初现「青黄不接」的窘态。我经常私底下与朋友说：门是打开了，但这些人愿不愿意来，是未知数，愿意来的能不能找到工作，是一个未知数，有没有能力留下来，又是一个未知数。
在面对来势汹汹、特别诡异的「利好」时，我们更应该担忧和警惕可能伴随其后的「利空」。
还是那句话：在楼市里，情绪是最坏的东西。
如果你是一枚改善需求，如果你是一位杠杆过大的投资客，如果你有更好的投资渠道，原计划就该卖出的房子，不要舍不得。这一波已被拉抬上来的行情，想下去也没那么快了，所以上半年，如果能先买后卖，会更好。
1.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
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城东新城、艮北、滨江金地·御品118方
@Amazing
周末去看了钱塘天誉，样板都做得还不错，但世茂口碑有点担心，请问现在钱江新城的钱塘天誉精装高层品质如何？可以期待吗？与同板块的东城金茂府，艮北的杨柳郡、天悦江湾相比，哪个更合适？我的预算600万，想买四房。御品会不会在700万内？主要自住，想在城东和城南不过江的区域选择，求建议？
楼先生：钱塘天誉确实做得不错，至于房企口碑没有绿城滨江这样有底气，但在这个项目，世茂还是非常花心思的。毕竟这个项目整整拖了一年多才卖，就是想在品质和利润之间做一个很好的平衡。它的部分外立面已经出来了，看上去还是很漂亮的一个房子，对它心动的话当然可以考虑。它的129方你可以重点关注，在你的总价内。
至于东城金茂府，同属一个板块，与钱塘天誉相比，品牌、地段、价格都相差无几，最大的竞争力是居住方面的科技系统，喜欢的人会很执着，当然对这个没感觉的人可能也就无所谓了。没有十全十美的楼盘，就看你自己更喜欢哪一个就行。
你的预算，在城东新城，只能买它们129方和120方左右户型，但到艮北，可以买到更大的面积。要说性价比，肯定是杨柳郡和天悦江湾更高一些，毕竟两个板块也就隔着一条杭甬高速，价差却有6000元，而且这条高速抬升工程也已经确定。
至于御品，价格信息近期应该会有所释放，可以密切留意。它最小户型是118方三房，还有124方，其它有139方和163方的四房。一般来说，700万应该是够得上的。
2.
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工作在城西、现金70多万/首套、江南府
@天佐向右
手头有70多万，城西工作，现在考虑是够一下江南府126方，290万，不用摇号，还是等大溪谷缦云坊大户型摇号，价格要便宜一些，大溪谷高层洋房之前的概率也不是特别高，怕摇不中。
楼先生：要是购房预算上，实在相差个四五十万，二选一的话，也只能比较无奈地选择单价更贴近的缦云坊。从价格上来讲，缦云坊有一定优势。往西方向，这样的单价能够买到的楼盘，确实选择有限。只不过，也要认清一点，缦云坊这样的房子，除了周边环境尚且可以，其它方面，比如配套、交通都会有不少的抗性。
如果是在未来科技城一带工作，从良渚前往未来科技城，还是方便的。但要是在偏传统的城西位置，那显然是与闲林的紧密程度更高一些。另一角度看，闲林与未来科技城也是紧挨着的，在城市资源方面，可以更好地借助未来科技城。还有，毕竟闲林发展这么多年，自身配套还是要比缦云坊一带成熟很多。当然两者都没地铁，略遗憾。够得着的话，那还是江南府吧。
3.
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400-450万、自在城、中城汇/臻蓝府
@Flora
去年7月开始中介挂牌，最近刚卖掉一套80多方的都市水乡的两房，单价3.3W+，二手房确实不好卖。现在想要置换成四房，家有两孩。预算450-500万。工作在城北，主要看了金地自在城和中城汇，现在有点想不好到底选哪个。看中金地的学区但觉得房子终究也快十年了，中城汇吧，性价比一般。请老师指点。
楼先生：金地自在城的学区还是倍受认可的，毕竟是西湖区，这个房子之所以卖不便宜，很大一部分原因正是学区的存在。附近的配套、地铁，也算是加分项，但都不是最关键的。如果你很在乎学区这一点，自在城对你来讲，一定是它的吸引之处。
如果对学区方面可以放宽一点要求，那建议你考虑中城汇，它的附近也有卖小分校。虽然期房不可能承诺学区，但大概率上还是属于它的教育配套。另外中城汇是地铁上盖，楼下有商场，附近有万达，精装修户型也不错。你可以考虑它的小高层，如果横向对比的话，我认为还是有性价比的。
再或者，你也可以关注桃源板块，臻蓝府就也可以考虑，由于是毛坯交付，看你是否介意这一点，价格上会更实在一些，附近规划有两所学校，这几年拱墅区教育方面还是很积极推进的，不会差，另外也有地铁和产业。
4.
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佳源西溪印象、紧挨阿里巴巴、改善置换
@晶
老师您好。我们一家三口目前住上城区40多方的小户型，另在老余杭有一套80多方的房子，目前可以卖240万左右，请教应该在目前居住地附近置换改善生活条件，还是在未来科技城附近买排屋？例如西溪印象。
楼先生：一定要记住：房子要用得上。如果买来的房子用不上，价值肯定是大打折扣的。佳源·西溪印象很值得买，价格也过得去，事实上也卖得很不错，毕竟家门口就是阿里巴巴。放眼整个未来科技城，这样的位置，又是排屋，还是挺稀缺的。
排屋很容易让人心动和冲动，但还是要讲实用性，即便是排屋，尤其是核心地段的排屋，更要有第一居所的思维和终极改善的逻辑。如果你们在那一带附近工作，有能力的话，当然支持你们买一套。但如果不是，还是要劝你们尽量从实际情况出发，多重角度考虑问题。买房毕竟是全家人的一件大事，买排屋更是。
5.
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工作在滨江区、江南岸/改善、七八百万
@点点滴滴
老师你好。目前有一套望江西园62方和一套丁桥89方，改善自住，提高生活品质，夫妻俩都在滨江工作，小孩上初中住校，现不知道是卖一套去改善还是卖了两套改善更好的品质住房，请问推荐哪里的房子和方案？
楼先生：最主要还是要看你们的预算情况。是卖一套还是卖两套，只要能换到自己满意的房子，其实都不成问题。如果有可能，当然建议先卖掉一套，腾出一张房票，等买到想住的房子之后，再选择卖出另一套。这样会比较稳妥，其间资金不够的话，看看是否可以向亲戚朋友过桥周转。
总的来讲，今年挺合适改善的。既然夫妻二人都在滨江区工作，那选择面尽量往江南岸方向，会比较好。总价从三四百万，到一千万左右，都可以买得到。如果能力足够，可以选择到滨江区或奥体核心地段，有两个比较好的选择，分别是绿城的晓风印月和保利的澄品，可以努力一下。如果能力不大够，那就往萧山市北或湘湖一带，价格方便会友善不少，比如拥潮府、悦虹湾这些。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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